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월세 3기 연체 계약 만료 보증금 반환 권리금 회수 실거주 갱신거절

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명도소송 가이드

먼저 읽어보고 결정하셔도 됩니다.

  1. 계약 해지 통지 — 내용증명으로 보내 도달 사실을 남깁니다
  2. 점유이전금지가처분 신청
  3. 가처분 결정 · 집행 — 집행관이 현장에 고시문을 붙입니다
  4. 소장 접수
  5. 송달 · 변론
  6. 판결
  7. 인도집행 신청 · 계고
  8. 강제집행 — 인도 완료

소장 접수부터 인도 완료까지 대체로 4~7개월입니다.

가장 크게 늘어나는 구간은 5번 송달입니다. 임차인이 서류를 받지 않으면 주소보정 · 특별송달 · 공시송달을 차례로 거치게 되고, 여기서만 두세 달이 더 걸리기도 합니다. 반대로 임차인이 다투지 않으면 그만큼 짧아집니다.

판결에 가집행선고가 붙으면 확정을 기다리지 않고 7번으로 넘어갈 수 있습니다.

기간은 사건마다 다르며 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다.

밀린 월세가 얼마나 쌓여야 해지할 수 있는지는 상가와 주택이 다릅니다.

상가는 3기, 주택은 2기입니다.

「3기」는 석 달을 연달아 밀렸다는 뜻이 아니라, 밀린 금액의 합계가 월세 3개월분에 이르렀다는 뜻입니다. 띄엄띄엄 밀려도 합산합니다.

그 시점에 계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 해지한다는 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다. 내용증명으로 보내 도달 사실을 남겨두는 이유입니다.

갱신을 거절하는 경우는 기준이 조금 다릅니다. 법이 「연체한 사실이 있는 경우」라고 적어 두어서, 나중에 갚았더라도 그 연체 사실만으로 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8 · 제10조 제1항 제1호 / 민법 제640조 / 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호

판결은 소송의 상대방에게만 효력이 있습니다. 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 자리를 넘기고 나가버리면, 어렵게 받은 판결로는 그 새 점유자를 내보낼 수 없습니다. 처음부터 다시 해야 합니다.

점유이전금지가처분은 그 상황을 막습니다. 가처분을 집행해 두면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 승계집행문을 받아 같은 판결로 집행할 수 있습니다.

그래서 소장과 같은 날, 또는 소장보다 먼저 냅니다. 집행관이 현장에 가서 고시문을 붙이는데, 이때 실제로 누가 점유하고 있는지 확인되는 것도 뒤에 집행이 막히지 않게 해주는 소득입니다.

담보를 제공해야 하며, 실무에서는 공탁보증보험으로 갈음하는 경우가 많습니다.

드는 돈은 크게 다섯 가지입니다.

  1. 인지대 — 소가에 따라 정해집니다. 전자소송으로 내면 10분의 9만 냅니다
  2. 송달료 — 당사자 수만큼, 보통 10회분을 미리 냅니다
  3. 점유이전금지가처분 — 인지대와 별도이고 담보가 듭니다
  4. 강제집행 비용 — 집행관 수수료, 짐을 옮기고 보관하는 노무비 · 보관료. 현장 규모에 따라 차이가 큽니다
  5. 변호사 보수 — 착수금, 약정이 있으면 성공보수

소송비용은 진 쪽이 부담하는 것이 원칙입니다. 변호사보수도 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」이 정한 범위 안에서 소송비용에 들어가고, 소송비용액확정 절차를 거쳐 금액이 정해집니다. 다만 실제로 받아낼 수 있는지는 상대의 재산 상태에 달린 별개의 문제라, 실무에서는 보증금에서 공제해 정리하는 경우가 많습니다.

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기간이 끝났다고 바로 나가라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 임차인에게는 갱신요구권이 있고, 임대인은 법이 정한 사유가 있어야 거절할 수 있습니다.

거절 통지 기간이 먼저입니다. 주택은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 통지해야 합니다. 이 기간을 놓치면 같은 조건으로 계약이 다시 이어진 것으로 봅니다.

실거주를 이유로 한 거절은 주택에만 있습니다. 임대인 본인이나 직계존속 · 직계비속이 그 집에 실제로 살려는 경우입니다. 상가에는 이런 사유가 없습니다.

실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다. 배상액의 기준도 법에 정해져 있습니다. 그래서 거절 사유와 그 뒤의 사용 계획이 서로 맞아야 합니다.

주택임대차보호법 제6조 · 제6조의3 제1항 제8호 · 제5항 · 제6항 / 상가건물 임대차보호법 제10조

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 넘기거나 임차물을 전대하지 못하고, 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 주택 · 상가 모두 무단 전대는 갱신 거절 사유이기도 합니다.

실무에서 더 중요한 것은 누가 실제로 점유하고 있는가입니다. 판결문에 적힌 피고와 현장에 있는 사람이 다르면 그 판결로는 집행이 되지 않습니다. 간판만 바뀌어 있거나 전차인이 들어와 있는 경우가 드물지 않습니다.

그래서 소를 내기 전에 현장을 확인하고 사업자등록 · 간판 · 관리사무소 기록으로 점유자를 특정합니다. 점유이전금지가처분을 집행하면서 집행관이 현장 점유자를 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

전차인이 따로 있으면 임차인과 전차인을 함께 피고로 삼는 경우가 많습니다.

민법 제629조

판결을 받았다고 건물이 비워지지는 않습니다. 임차인이 스스로 나가지 않으면 집행관을 통해 인도받는 절차가 따로 있습니다.

  1. 집행문 부여 · 송달증명원 발급
  2. 관할 법원 집행관실에 부동산인도집행 신청
  3. 집행관 현장 방문 · 계고 — 보통 2주 안팎의 유예를 줍니다
  4. 기한이 지나도 그대로면 집행 실시

집행 당일에는 노무 인력과 차량이 들어가 짐을 반출합니다. 임차인이 가져가지 않은 짐은 목적외 동산으로 창고에 보관하고, 끝내 찾아가지 않으면 정해진 절차로 매각해 보관비에 충당합니다.

비용은 신청한 쪽이 먼저 예납합니다. 나중에 상대에게 청구할 수 있지만 실제 회수 여부는 상대의 재산 상태에 달려 있습니다.

가집행선고가 붙은 판결이면 확정을 기다리지 않고 집행할 수 있습니다.

다툼이 생기기 전에 당사자가 합의한 내용을 법원 조서로 남겨두는 절차입니다. 상대방 주소지를 관할하는 지방법원에 신청합니다.

조서에 적히면 확정판결과 같은 효력을 갖습니다. 그래서 임차인이 약속을 지키지 않으면 다시 소송을 하지 않고 곧바로 강제집행으로 갈 수 있습니다. 명도소송에 드는 몇 달을 통째로 건너뛰는 셈입니다.

보통 임대차를 시작하는 시점, 또는 밀린 차임을 정리하며 기한을 다시 정하는 시점에 해둡니다.

다만 법원이 내용을 심사합니다. 강행법규에 어긋나거나 임차인에게 지나치게 불리한 조항은 그대로 받아들여지지 않습니다. 양쪽이 출석해야 하고 조서에 적히지 않은 사정은 뒤에 다투기 어려우므로, 문구를 정하는 단계가 가장 중요합니다.

민사소송법 제385조 제1항 · 제220조

보증금은 임대차가 끝나고 건물을 돌려받을 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보합니다. 밀린 차임뿐 아니라 나갈 때까지의 차임 상당액, 원상회복 비용, 연체이자까지 들어갑니다.

그래서 건물을 인도받는 시점에 그때까지의 미납액을 보증금에서 빼고 남는 돈을 돌려주게 됩니다. 계약이 끝난 뒤에도 계속 점유하고 있다면 그 기간의 차임 상당액도 계속 쌓입니다.

소송에서도 인도청구와 함께 인도 완료일까지의 차임 상당액을 청구해 두는 것이 보통입니다. 그래야 판결 뒤 집행까지 걸린 기간이 정산에서 빠지지 않습니다.

보증금이 밀린 금액보다 적어지는 시점부터는 담보가 없는 상태가 됩니다. 그 시점이 언제인지 미리 헤아려 두면 언제 움직일지 판단하기 쉬워집니다.

자주 묻는 질문

사건마다 다르지만 소장 접수부터 인도 완료까지 대체로 4~7개월입니다. 임차인에게 송달이 되지 않으면 이 기간이 가장 많이 늘어납니다.

판결 전에 점유자가 바뀌면 그 판결로는 집행이 되지 않습니다. 다시 소송을 해야 합니다. 그래서 소장과 함께 신청합니다.

함께 청구합니다. 인도청구에 붙는 부대청구라 소가가 오르지 않습니다. 즉 밀린 차임을 더해도 인지대는 늘지 않습니다.

소송비용은 진 쪽이 부담하는 것이 원칙입니다. 변호사보수는 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」이 정한 범위에서 산입되고, 소송비용액확정 절차를 거쳐 확정합니다. 실무에서는 보증금에서 공제하는 방식으로 정리하는 경우가 많습니다.

송달이 관건입니다. 주소보정 → 특별송달 → 공시송달 순으로 진행하며, 점유자를 특정하는 일을 동시에 준비해야 나중에 집행이 막히지 않습니다.