아파트 매매가 사해행위라는 청구를 막아내다 — 선의의 수익자 인정 (의정부지방법원 2019가단114900)

사건의 경위

채권자가 채무자로부터 대여금 3,000만 원과 연 20%의 지연손해금을 지급받을 승소판결을 가지고 있었다. 채무자는 그 후 자신의 유일한 재산인 아파트를 매도하였고, 매수인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

채권자는 이 매매가 사해행위에 해당한다며 매수인을 상대로 매매계약의 취소와 1억 100만 원의 가액배상을 구하였다. 매매 당시 채무자의 적극재산은 이 아파트가 유일하였고 시가는 2억 9,000만 원이었던 반면, 소극재산은 원고의 채권 9,750만 원, 다른 채권자 두 사람의 채권, 전세보증금반환채무 2억 4,000만 원 등으로 채무초과 상태였다.

결과

법원은 채무초과 상태에서 유일한 재산을 처분한 행위이므로 사해행위에 해당하고 채무자의 사해의사도 인정된다고 보았다. 수익자인 매수인의 악의는 추정되므로, 다툼은 매수인이 선의였는지 한 점으로 모였다.

매수인 측은 거래의 실질을 하나씩 증명하였다. 매매대금 2억 9,000만 원은 시세에 맞는 금액이었고, 공인중개사의 중개로 계약서가 정상적으로 작성되었으며 중개료도 지급되었다. 잔금에서 공제된 전세보증금 2억 4,000만 원은 임차인과의 전세계약서 및 등기부상 근저당권 말소 경위로 실재가 확인되었다. 등기부에는 매도인이 말소하기로 한 근저당권 외에 다른 근저당권이나 가압류가 없었다.

법원은 악의의 추정이 깨어졌다고 보아 선의 항변을 받아들이고 원고의 청구를 전부 기각하였다. 소송비용도 원고의 부담으로 하였다.

실무상 의미

사해행위취소 소송에서 수익자의 악의는 추정된다. 매수인은 스스로 선의를 증명하여야 하고, 이를 증명하지 못하면 정상적으로 대금을 치르고 산 부동산이라도 매매가 취소되고 가액을 배상하게 된다.

선의를 증명하는 자료는 거래의 통상성에서 나온다. 시세에 맞는 대금, 공인중개사의 중개와 중개료 지급, 계약서와 송금내역, 등기부의 권리관계, 공제된 임대차보증금의 실재 여부가 그것이다. 매매 당시의 자료를 남겨 두는 일이 몇 해 뒤의 소송을 좌우한다.

매도인과 매수인 사이의 소액 송금 내역이 친분의 증거로 제시되기도 한다. 이 사건에서는 매수인이 가구 판매업자로서 매도인이 가구 대금을 보낸 것이라는 설명이 받아들여졌다. 거래 외의 금전 왕래가 있다면 그 성격을 설명할 수 있어야 한다.