아파트 매매, 대리권을 다툰 소유자를 상대로 소유권이전등기 인용 (서울중앙지방법원 2021가합588900)

사건의 경위

원고는 2020. 12. 2. 어느 회사와 사이에 아파트 한 세대를 매매대금 11억 2,000만 원(계약금 1억 6,800만 원, 중도금 2억 8,000만 원, 잔금 6억 7,200만 원)에 매수하는 부동산매매계약서를 작성하였다. 매매계약서에는 소유자인 피고의 사용인감이 날인되어 있었다.

같은 날 원고는 매매계약서 작성 직후 자신의 비용으로 인테리어 공사를 하고, 잔금 지급기일까지 그 아파트를 아파트 판매 촉진을 위한 샘플하우스로 제공하기로 하며, 그 대가로 잔금에서 2억 5,000만 원을 공제받기로 하는 약정서도 작성하였다. 약정서에도 피고의 사용인감이 날인되어 있었다.

원고는 계약금 1억 6,800만 원과 중도금 일부 8,000만 원을 지급하고, 약정대로 인테리어 공사를 마쳐 아파트를 제공하였다. 피고는 잔금 지급기일이 지날 때까지 그 아파트를 점유·사용하였다. 그럼에도 피고는 계약의 효력을 다투었다.

결과

법원은 계약이 유효하게 성립하였다고 보았다. 매매계약서와 약정서에 피고의 사용인감이 날인되어 있고, 피고가 그 전날 매매계약의 조건 협상과 계약서 작성·체결 업무를 그 회사에 위임한 사실이 인정되므로, 그 회사가 피고를 대리하여 계약서를 작성하는 과정에서 적법한 대리권을 수여받았다고 본 것이다.

이에 따라 626,109,590원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결이 선고되었다. 이 금액은 미지급 중도금 2억 원과 그 지연손해금, 잔금에서 샘플하우스 제공의 대가 2억 5,000만 원을 공제한 나머지를 합산한 것이다. 소송비용은 피고의 부담으로 하였다.

실무상 의미

여러 세대를 한꺼번에 처분하는 거래에서는 소유자가 직접 계약서에 서명하지 아니하고 분양대행사나 시행 관련 회사가 대리하여 계약을 체결하는 일이 흔하다. 나중에 소유자가 "나는 그런 계약을 한 적이 없다"고 다투면 대리권의 존재가 사건의 전부가 된다.

대리권은 위임장 한 장으로만 증명되는 것이 아니다. 계약서에 날인된 사용인감, 소유자가 그 회사에 업무를 위임한 문서, 계약 이후 소유자가 계약의 이행을 받아들인 정황이 함께 작용한다. 이 사건에서는 피고가 인테리어를 마친 아파트를 샘플하우스로 받아 실제로 사용한 사실이 계약의 실재를 뒷받침하였다.

매매대금의 일부를 금전이 아닌 급부로 갈음하기로 하는 약정은 잔금 계산을 복잡하게 만든다. 별도의 약정서를 남기고 그 이행 사실을 증거로 확보해 두어야 공제 주장이 받아들여진다.