약국 권리금 회수기회 방해 — 손해배상 4억 원 인정 (인천지방법원 2024가합56000)

사건의 경위

임차인은 2015년부터 이 사건 점포에서 약국을 운영하여 왔다. 임대차기간이 만료되기에 앞서 임차인은 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하겠다는 뜻을 임대인에게 알리고, 신규임차인이 되려는 사람과 권리금계약을 체결한 사실을 통지하였다. 임대인은 건물을 직접 사용할 예정이라는 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하고, 점포의 인도를 구하는 소를 제기하였다.

쟁점

첫째, 상가건물 임대차보호법의 권리금 보호 규정은 2015. 5. 13. 신설되었는데, 그 전에 체결된 이 사건 임대차계약에도 적용되는지가 다투어졌다.

둘째, 임대차계약 특약에 "임차인은 어떠한 경우라도 임대인에게 권리금이나 시설비 등을 요구할 수 없다"는 조항이 있었으므로 권리금을 청구할 수 없다는 주장이 제기되었다.

결과

법원은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절한 행위가 임차인의 권리금 수수를 방해하는 행위에 해당한다고 판단하였다.

권리금 배제 특약에 관하여는, 임차인이 구하는 것은 권리금의 지급이 아니라 회수기회 방해로 인한 손해배상이고, 당사자의 약정만으로 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 배제할 수 없다고 보았다.

감정 결과 임대차 종료 당시 이 사건 약국의 권리금은 4,095,000,000원(영업권리금 3,730,000,000원, 바닥권리금 350,000,000원, 유형재산 15,000,000원)으로 인정되었다. 법원은 손해의 공평한 부담을 위한 책임제한을 거쳐 400,000,000원의 지급을 명하였다.

실무상 의미

계약서에 권리금을 요구할 수 없다는 특약이 있어도 권리금 회수기회 보호의무까지 사라지는 것은 아니다. 다만 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있으면 보호가 배제되므로, 차임의 납부 이력을 먼저 정리하여야 한다.

손해액은 감정으로 정하여진다. 신규임차인을 주선한 사실과 권리금계약의 체결을 내용증명 등 서면으로 남겨 두어야 하고, 영업의 매출과 처방 건수 등 영업권리금의 산정 근거가 되는 자료를 미리 갖추어 두어야 한다.

이 판결에 대하여는 항소가 제기되어 현재 항소심이 계속 중이다.