공장 건물인도 — 공유자 과반수 지분권자의 갱신거절, 월 756만 원 부당이득 인용 (서울동부지방법원 2022가단118500)

사건의 경위

이 사건 부지와 그 지상 공장은 원고 두 사람이 각 9/16, 7/16 지분으로 공유하고 있었다. 원고들은 2006. 4. 19. 보증금 32,000,000원, 월 차임 3,000,000원(부가가치세 별도), 기간 24개월로 정하여 임대하였고, 임차인은 그 무렵 목적물을 인도받아 점유·사용하여 왔다.

임대차는 그 후 수차례 묵시적으로 갱신되어 16년 가까이 이어졌다. 과반수 지분을 가진 원고가 2021. 10. 29. 갱신거절의 의사를 통지하였고, 임대차는 2022. 4. 18. 기간 만료로 종료되었다. 그럼에도 임차인이 점유를 계속하였으므로 임대인들은 인도와 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득의 지급을 구하였다.

결과

법원은 공유물의 과반수 지분권자가 갱신거절의 의사를 표시한 이상 임대차는 기간 만료로 종료되었다고 보아 인도의무를 인정하였다.

차임 상당액은 임료감정촉탁 결과에 따라 월 6,878,000원으로 인정되었다. 나아가 종전 임대차에서 약정 차임의 부가가치세를 임차인이 부담하기로 한 약정이 있었으므로, 부당이득으로 지급되는 차임 상당액의 부가가치세도 임차인이 부담한다고 보아(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결) 부가가치세를 포함한 월 7,565,800원의 지급이 명하여졌다. 종료 후 지급받은 26,400,000원과 보증금 32,000,000원은 모두 공제되었다.

소송비용은 피고의 부담으로 하였고, 인도와 금원 지급을 명한 부분에는 가집행선고가 붙었다.

실무상 의미

공유 부동산의 임대와 그 해지·갱신거절은 공유물의 관리에 관한 사항이므로 지분의 과반수로 정한다(민법 제265조). 공유자 전원의 동의를 받지 못하더라도 과반수 지분권자가 갱신거절을 통지하면 임대차는 기간 만료로 종료한다. 공유 부동산의 명도에서 먼저 확인하여야 할 것은 지분 구조다.

오래 이어진 임대차일수록 약정 차임과 시세의 간격이 벌어진다. 이 사건에서 약정 차임은 월 300만 원이었으나 감정을 거친 차임 상당액은 월 687만 원으로, 두 배를 넘었다. 종료 후의 점유에 대하여는 약정 차임이 아니라 차임 상당액을 부당이득으로 구할 수 있으므로, 임료감정을 신청할 실익이 크다.

부가가치세도 빠뜨리지 않아야 한다. 종전 임대차에 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 감정으로 산정한 차임 상당액에 대하여도 부가가치세 상당액을 함께 구할 수 있다.