공장 전대차, 전차인 사망 후 상속인을 상대로 한 건물인도 (의정부지방법원 고양지원 2022가단86100)

사건의 경위

원고는 2021. 7. 19. 소유 부동산을 임대차보증금 6억 원, 기간 10년으로 정하여 어느 회사에 임대하였다. 그 회사는 다음 날 이를 보증금 2,500만 원, 월 차임 250만 원으로 다시 전대하였고, 원고는 전대에 동의하였다. 전차인은 그곳에서 공장을 운영하였다.

전차인이 2022. 1. 25. 사망하였다. 자녀들이 상속을 포기하여 배우자가 단독으로 상속하였고, 배우자는 한정승인 신고를 하여 수리되었다. 한편 임차 회사는 3기 이상의 차임 연체를 이유로 전대차계약의 해지를 통고하였고, 그 통고는 2022. 4. 18.경 상속인에게 도달하였다. 원고와 임차 회사는 2022. 10. 26. 임대차계약을 합의해지하였고, 원고는 이틀 뒤 보증금 6억 원을 반환하였다.

결과

법원은 전대차계약이 3기 이상 차임 연체를 이유로 한 해지로 종료되었고 임대차계약도 합의해지로 종료되었으므로, 상속인은 소유자인 원고에게 부동산을 인도하고, 피상속인으로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 임대차계약 해지 다음 날인 2022. 10. 27.부터 인도 완료일까지 월 250만 원의 차임 상당 부당이득을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

전대차보증금 2,500만 원은 2021. 11. 26.부터 2022. 10. 25.까지 11개월분 연체 차임 2,750만 원에서 전액 공제되었다.

실무상 의미

임대인의 동의를 얻은 전대에서 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항). 임대차와 전대차가 모두 종료한 경우 전차인도 목적물을 명도하고 명도 완료일까지 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무를 진다(대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결). 임대인은 임차인을 거치지 아니하고 전차인을 상대로 직접 인도를 구할 수 있다.

임차인이나 전차인이 사망하여도 임대차 관계가 소멸하지는 아니한다. 상속인이 그 지위를 승계하므로 상속인을 피고로 삼아야 하고, 상속포기와 한정승인의 결과를 먼저 확인하여 누가 승계하였는지를 특정하여야 한다.

상속인이 한정승인을 한 경우 금전 지급을 명하는 주문에는 상속재산의 범위라는 한정이 붙는다. 다만 부동산의 인도 자체는 그러한 제한을 받지 아니한다. 점유의 이전은 상속재산에서 변제할 성질의 채무가 아니기 때문이다. 한정승인이 있더라도 명도 자체는 그대로 관철된다.