신축 빌라 분양, 설계변경으로 면적이 달라진 호실의 소유권이전등기 (서울서부지방법원 2019가단230300)

사건의 경위

원고는 2015. 11. 18. 건축주와 사이에 신축 중인 빌라 한 세대를 분양금액 2억 7,000만 원, 계약금 1억 5,000만 원으로 정하여 매수하는 계약을 체결하였다. 원고는 그 후 네 차례에 걸쳐 합계 1억 8,000만 원을 지급하였다.

그럼에도 소유권이전등기가 이루어지지 아니하자 원고는 잔금 9,000만 원의 지급과 동시이행으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하였다.

건축주는 세 가지로 다투었다. 첫째, 계약 당시 설계도면상 그 호실의 면적은 29.92㎡였고 지금의 58.62㎡와 일치하지 아니하므로 목적물이 특정되지 아니하여 계약이 성립하지 아니하였다는 것이다. 둘째, 계약이 불공정한 법률행위로 무효라는 것이고, 셋째, 원고의 강박에 의한 것이어서 취소한다는 것이다.

결과

법원은 목적물이 특정되었다고 보았다. 원고가 계약 당시 건축주로부터 받았다며 제출한 도면상 그 호실의 면적은 이미 넓은 면적이었고, 그 도면 우측 하단에 기재된 날짜에 비추어 건축주가 설계변경을 염두에 두고 미리 변경된 도면을 작성해 두었던 것으로 보였다. 건축주 스스로도 두 세대를 한 세대로 합치는 설계변경을 하여 분양하였다고 주장하였으므로, 계약의 목적물이 설계변경 이후의 면적을 대상으로 한다는 인식이 있었다고 볼 수밖에 없었다.

불공정한 법률행위 주장과 강박 주장도 받아들여지지 아니하였다. 법원은 잔금 9,000만 원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행하라고 명하고, 소송비용을 건축주의 부담으로 하였다.

실무상 의미

신축 건물의 분양계약은 목적물이 아직 세상에 없는 상태에서 도면만 보고 맺어진다. 공사 도중 설계가 바뀌면 계약서에 적힌 호실과 준공된 호실이 어긋나고, 그 틈을 이유로 계약의 성립 자체가 다투어진다.

이때 승패를 가르는 것은 계약 당시 수분양자가 어떤 도면을 받았는가이다. 계약서와 함께 받은 도면, 그 도면의 작성일자, 설계변경의 경위와 시점이 목적물의 특정을 증명한다. 분양계약을 맺을 때 받은 도면과 안내자료를 그대로 보관해 두어야 하는 이유가 여기에 있다.

매수인이 대금의 상당 부분을 이미 지급한 경우에도 잔금이 남아 있으면 소유권이전등기청구는 잔금 지급과 동시이행 관계에 선다. 잔금을 준비하고 이행제공을 갖추어 두는 편이 절차를 앞당긴다.